A lógica do IGPM: indexação do aluguel não reflete a realidade


08/12/2020 14:25:53

Neste artigo, o presidente do Sistema Cofeci Creci, João Teodoro explica porque este índice vem sendo utilizado nos contratos de locação e alerta para a necessidade de negociação em 2021!

[12/2020] Adotado como indexador da maioria dos contratos de locação, o IGPM (Índice Geral de Preços do Mercado) é um dos principais medidores da inflação no Brasil. Mas tem assustado locatários, locadores e imobiliárias. O IGPM disparou, nos últimos doze meses, para muito além dos dez por cento. Em contraposição, o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor – Amplo) deve registrar, em 2020, correção de apenas 1,78%, a menor da história, segundo o relatório Focus do Banco Central. Por que a diferença, se ambos registram índices inflacionários?

Ocorre que ambos têm destinatários diferentes, em função dos produtos cujos preços norteiam sua composição, e se diferem pelo número de itens que os compõem. O IPCA baseia-se nos preços de mais de 400 produtos e serviços do varejo, como alimentos, bebidas, habitação, artigos de residência, vestuário, transporte, saúde, cuidados e despesas pessoais, educação e comunicação, que são pesquisados em treze capitais: Belém, Belo Horizonte, Brasília, Campo Grande, Curitiba, Fortaleza, Goiânia, Recife, Rio de Janeiro, Salvador, São Paulo, Porto Alegre e Vitória. 

Dessa forma, o IPCA, calculado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), é o índice que melhor reflete o custo de vida, e também o que mais afeta investimentos financeiros. É com base nele, por exemplo, que o Banco Central estabelece a SELIC, nossa taxa básica de juros, e o governo avalia e controla a taxa média de inflação. Ativos atrelados à inflação, como o Tesouro Direto e outros, de renda fixa, são também nele baseados.

O IGPM, calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), leva em conta os preços, no atacado, para produtos agropecuários e industriais, com peso ponderado de 60%. No varejo, o peso cai para 30%. No setor da construção civil, a ponderação é de apenas 10%. Por ser um índice que tem por referência a macroeconomia, é mais sensível a fatores como o preço do dólar e dos produtos de exportação. O preço da gasolina, por exemplo, que desde maio aumentou quase 60% nas refinarias, e do diesel, que subiu 16%, pesam muito mais no IGPM do que no IPCA, porque são afetados diretamente pela produção.

O problema é que o IGPM é usado para reajustar o aluguel. A indústria da construção civil tem reclamado muito, e com razão, da forte elevação nos preços de seus insumos. Mas sua participação na composição do IGPM é muito pequena em relação aos demais componentes. Apenas 10%. Por que então o IGPM é o principal indexador dos aluguéis? Por mera convenção. O art. 85 da Lei nº 8.245/91 (Lei do inquilinato) deixa livre a escolha do índice de correção, apenas proibindo vinculação cambial, em moeda estrangeira e ao salário mínimo. A escolha preferenciou o IGPM.

A questão é: os inquilinos aceitarão reajuste de até 18% contra uma inflação de 2% em 2020? Provavelmente, não. É surreal e injusto. Mesmo com a elevação do custo da construção, os preços dos imóveis têm-se mantido estáveis. Nada justifica corrigir aluguéis tão acima da inflação. Proprietários, inquilinos e imobiliárias sabem disso. E o Judiciário, se acionado, invocará o princípio da razoabilidade para impedi-la. O bom senso recomenda ponderação e negociação, especialmente em tempos de pandemia.


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